Регистрационная служба разъяснила наиболее спорные моменты государственной регистрации прав на основании документов, которые датированы до 01 января 2013 года.

Государственная регистрационная служба в связи с многочисленными обращениями относительно проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (далее - государственная регистрация прав) на основании документов, по которым переход права собственности на недвижимое имущество начался, однако в соответствии с законодательством, действовавшим до 01 января 2013 года, не завершена процедура его оформления или регистрации, просит довести до сведения органов государственной регистрации прав и нотариусов следующую информацию.

Согласно части третьей статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее - Закон) права на недвижимое имущество и их обременение, возникшие до вступления в силу Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной Законом, при условии если регистрация прав и их отягощений была проведена согласно законодательству, действовавшему на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав и их отягощений действовало законодательство не предусматривало обязательной регистрации таких прав и их отягощений.

Основанием для проведения государственной регистрации прав документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданные органу государственной регистрации прав, нотариусу как специальном субъекту, на которого возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество, вместе с заявлением (статья 19 Закона).

В период установления новой системы государственной регистрации прав в соответствии с Законом такая регистрация будет проводиться на основании документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, выданные или оформленные до 01 января 2013 года.

Однако могут иметь место случаи, когда после выдачи или оформления документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, государственную регистрацию прав (оформление документов или проставления отметок«») на основании них не было проведено в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их возникновения, а на сегодня уже отсутствуют как нормативное урегулирование таких процедур, так и полномочия в соответствующих субъектов.

При таких обстоятельствах, когда переход права собственности на недвижимое имущество состоялся, однако за результатом такого перехода государственной регистрации прав (оформление документов или проставления отметок«») не проведен, государственная регистрация прав проводится государственным регистратором на основании документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество.

Примерами описанной выше ситуации могут служить следующие случаи.

1 Согласно Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) (в редакции до 01 января 2013 года) договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (статья 657).

Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не заверенной нотариально, действительным.

Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (части третья и четвертая статьи 334 ГК).

В свою очередь, статьей 182 ГК предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Так, в соответствии с пунктом 3 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и других законодательных актов Украины» (далее - Заключительные положения Закона) до 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу этим Законом и подключенными к Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

При таких условиях договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариально удостоверен и государственную регистрацию которого проведено до 01 января 2013 года, при отсутствии государственной регистрации права собственности на данное недвижимое имущество в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - Государственный реестр прав).

2 В соответствии с частью первой статьи 1297 ГК наследник, принявший наследство, в составе которого является недвижимое имущество, обязан обратиться к нотариусу по выдаче ему свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество.

Статьей 1299 ГК установлено, что если в составе наследства, которую принял наследник, является недвижимое имущество, наследник обязан зарегистрировать право на наследство в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у наследника с момента государственной регистрации этого имущества.

Так, как отмечалось выше, в соответствии с пунктом 3 раздела II Заключительных положений Закона до 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках проводилась регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу этим Законом и подключенными к Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

При таких условиях свидетельство о праве на наследство, выданное до 01 января 2013 года, при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, входящее в состав наследства, в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.

3 Согласно статье 126 Земельного кодекса Украины (далее - Кодекс) (в редакции до 01 января 2013 года) право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных частью второй настоящей статьи.

Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, удостоверяется:

а) гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;

б) свидетельством о праве на наследство.

При приобретении права собственности на земельный участок на основании гражданско-правовой сделки по отчуждению земельного участка или свидетельства о праве на наследство государственный акт на право собственности на земельный участок отчуждается, приобщается к документу, на основании которого состоялся переход права собственности на земельный участок, в каждом таком случае отчуждения земельного участка.

На государственном акте на право собственности на земельный участок нотариус, который заверяет (выдает) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.

В соответствии с пунктом 14 Порядка ведения Поземельной книги, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 09 сентября 2009 года № 1021 (утратил силу с 01 января 2013 года), в случае совершения нотариусом в установленном законом порядке отметки о переходе права собственности на земельный участок на основании гражданско-правового договора или свидетельства о праве на наследство вносятся сведения к разделу 3 Поземельной книги «Земельный участок. Права собственности, постоянного пользования». Дата внесения сведений является датой государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 раздела II Заключительных положений Закона до 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) проводилась территориальными органами земельных ресурсов.

При таких условиях государственный акт о праве собственности на земельный участок с отметкой о переходе права собственности на земельный участок, сделанной нотариусом, и гражданско-правовой договор или свидетельство о праве на наследство на основании которых произошел такой переход до 01 января 2013 года, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.

4 Согласно статье 128 Кодекса в случае продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам решения Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате или об уплате первого платежа (в случае продажи земельного участка с рассрочкой платежа) является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 125 Кодекса право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

При этом Законом Украины от 05 марта 2009 года № 1066 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков» предусмотрено, что до создания единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений право собственности или право пользования земельным участком возникает с момента государственной регистрации земельного участка.

В соответствии с пунктом 136 Порядка ведения Поземельной книги, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 09 сентября 2009 года № 1021 (утратил силу с 01 января 2013 года), во время государственной регистрации земельного участка осуществляется государственная регистрация государственного акта или договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности в Книге записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли.

Учитывая приведенное и нормы пункта 3 раздела II Заключительных положений Закона, договор купли-продажи земельного участка, заключенный в соответствии со статьей 128 Кодекса, является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.

5 Согласно части пятой статьи 126 Кодекса (в редакции до 01 января 2013 года) право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом или договором аренды земли и договором отчуждения права аренды земли, зарегистрированными в соответствии с законом.

Во время приобретения права аренды на земельный участок на основании договора отчуждения права аренды земли первичный договор аренды земли, право аренды на которую отчуждается, прилагается к договору отчуждения права аренды земли в каждом таком случае отчуждения.

На договоре аренды земельного участка орган государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество делает отметку о переходе права аренды земельного участка с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.

Согласно статье 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Также нормами статьи 20 указанного Закона (в редакции до 01 января 2013 года) определено, что заключен договор аренды земли подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 136 Порядка ведения Поземельной книги, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 09 сентября 2009 года № 1021 (утратил силу с 01 января 2013 года), во время государственной регистрации земельного участка осуществляется государственная регистрация государственного акта или договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности в Книге записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли.

Учитывая пункт 3 раздела II Заключительных положений Закона, договор аренды земельного участка, заключенный в соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об аренде земли», является основанием для проведения государственной регистрации прав в Государственном реестре прав.

По материалам сайта http://www.drsu.gov.ua

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.