Существующий мораторий на продажу земли сельхозназначения не дает возможности полноценному развитию рынка земли в Украине.

Единственным, возможным механизмом использования земли сельхозначения остается механизм аренды земли у собственников.

По сути субъекты хозяйствования, заключая договора аренды земли, приобретают неограниченное право использовать земли сельхозначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Законодатель в порядке  ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» закрепил преимущественное право арендодателя использовать предмет аренды в оговоренный     сторонами срок путем «запрета» расторжения договора в одностороннем порядке, а именно: « расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или этим договором»

Постановлением Кабинета Министров от 03 марта 2004 года № 220 «Об утверждении Типового договора аренды земли» закреплена форма Типового договора аренды земли. В типовом договоре  вопрос о расторжении договора аренды  в одностороннем порядке оставлен на усмотрение сторон и стороны при заключении договора аренды принимают самостоятельно решение о возможности расторжения договора в одностороннем порядке или не возможности.

Безусловно, преимущественное количество заключенных договоров аренды земли в Украине содержат в себе требования относительно невозможности расторжения договоров аренды в одностороннем порядке. Данное требование встречаться практически в большинстве договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Существующее ограничение- в праве расторжения договора аренды в одностороннем порядке, дает возможность арендатором земли оперативного управления столь ценным ресурсом в срок оговоренный договором.

Действующим законодательство предусмотрена возможность передачи права аренды земельного участка в залог.

В частности статья 133 Земельного кодекса Украины закрепляет право передачи в залог права на аренду земельного участка.

Так, Законом Украины «Об ипотеке», а именно часть 10 статьи 5 предусмотрено, что предметом ипотеки может быть «право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей настоящего Закона считается недвижимым имуществом». Никаких более, особенностей передачи в ипотеку права аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрено.

Законом Украины «О залоге » предусмотрено право передачи в залог не только имущества, но  и имущественных прав.

Особое внимание вызывает не возможность залога права аренды земельного участка, а отсутствие четко определенного механизма обращения взыскания на такие права.

Статья 23 Закона Украины «О залоге» определяет общее правило обращение взыскания на  имущественные права в частности идет речь о том, что «При залоге имущественных прав реализация предмета залога производится путем уступки залогодателем залогодержателю требования, что вытекает из заложенного права. Залогодержатель приобретает право требовать в судебном порядке перевода на него заложенного права в момент возникновения права обращение взыскания на предмет залога».

Залог земель, который находятся в коммунальной либо государственной собственности допускается при условии наличие соответствующего решения органов государственной власти или органов местного самоуправления. Интересным с этой точки зрения является позиция Высшего хозяйственного суда в решении от "15" июня 2011 р. по делу № 4/1 «Также правильно отказано судом в части исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 27.11.2005 г., заключенного между ответчиками 3, 4, поскольку основания изменения условий договора и его прекращения были четко предусмотрены самим договором аренды (п. 31 - 35 т.2 м.д. 4), а, кроме того, существует законодательно определена процедура выделения земельных участков в аренду конкретному юридическому или физическому лицу в соответствии с нормами Земельного кодекса Украины, которым не предоставлено право суда осуществлять полномочия органов местного самоуправления в сфере заключение договоров аренды земли». Таким образом, суд пришел к выводу о невозможности обращение взыскания на предмет залога- право аренды земли, в связи отсутствием у суда права осуществлять перевод прав и обязанностей по договору аренды.

Так, в договоре залога прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется соглашением сторон. В данном случае, целесообразней предусмотреть порядок проведения оценки залога прав, так как залог – это способ обеспечение основного обязательства сторон.

Отсутствие оценки залога прав не может быть основание для признания договора залога имущественных прав недействительным. Такого мнения придерживается Высший хозяйственный суд в постановлении  от 30 сентября 2010 р. по делу № 20/222. В частности, суд отметил следующее «Относительно ссылок истца на то, что спорный договор противоречит требованиям ст.ст. 12, 49 Закона Украины "О залоге" и ст. 584 ГК Украины, поскольку он не содержит описания предмета залога и не определено денежной оценки предмета залога, то апелляционный хозяйственный суд правомерно отклонил их учитывая то, что спорный договор содержит ссылки на договор аренды земли от 27.11.2004 г., что позволяет идентифицировать его как предмет залога и в котором четко установленный размер арендной платы, то есть денежная оценка имущественных прав.»

Особенно интересным механизм залог прав аренды является для арендаторов земли сельскохозяйственного назначения. По мнению большинства экспертов агарного рынка такой механизм обеспечения обязательств позволит субъектам хозяйствования привлечь дополнительные ресурсы для своей деятельности.

Ведь именно отсутствие предмета обеспечения и является основной причиной отсутствия кредитования аграрного сектора экономики на должном уровне.

Чумак Роман

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.
a!