Жилищно-коммунальные услуги – это результат соответствующей деятельности, направленной на удовлетворение различных потребностей физических и юридических лиц путем обеспечения газо- и электроснабжением, отоплением, водоотведением, холодной, горячей водой и т.п.

Оплата коммунальных услуг касается почти каждого гражданина нашего государства. Это является одной из неотъемлемых частей проживания или осуществления деятельности в жилых и нежилых помещениях соответственно. Предпосылкой для уплаты любых коммунальных платежей является заключение с исполнителями коммунальных услуг соответствующих типовых договоров, заключение которых является обязательным как для потребителя услуг (лица, являющегося собственником недвижимого имущества или другого лица, пользующегося объектом недвижимого имущества), так и для исполнителей услуг.

Согласно действующему законодательству, владелец недвижимого имущества обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги в соответствии с установленными ценами и в установленные сроки. Задолженность по оплате коммунальных платежей влечет для потребителя целый ряд негативных последствий, таких как взыскание в судебном порядке фактической задолженности и уплата пени в размере не выше 0,01 процента. К сожалению, как свидетельствуют статистические показатели, задолженность населения по оплате жилищно-коммунальных услуг с каждым годом растет. По состоянию на декабрь 2017 года задолженность достигла 28,7 млрд грн.

Учитывая такую большую задолженность, некоторые исполнители коммунальных услуг придумали нехитрый прием ее возвращения. Так, лицо-владелец жилья, который имеет определенную задолженность, осуществляет его продажу другому лицу. Покупатель, учитывая обычную беспечность, ничего не знает о коммунальных долгах, которые «висят» за новоприобретенной квартирой, а поэтому без колебаний приобретает ее. После приобретения новый владелец обращается к исполнителям коммунальных услуг с целью переподписания договоров о предоставлении коммунальных услуг.

Однако исполнители отказывают и их подписании на том основании, что на соответствующей квартире «висит» большое количество долгов. Кроме того, соответствующие договоры подписывают только после того, как новый владелец осуществит погашение прошлых долгов по коммунальным платежам. Обычно исполнители коммунальных услуг заставляют лиц погашать долги прошлых владельцев, угрожая обращением в суд и взысканием средств. Однако такие действия исполнителей являются незаконными, поскольку нарушают права новых владельцев. Анализируя законодательство, попробуем объяснить, почему не нужно погашать «чужие» долги и как защитить себя в таких ситуациях.

В соответствии с нормами Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», как потребитель, так и исполнитель коммунальных услуг обязаны заключать между собой договоры о предоставлении коммунальных услуг. Договор представляет собой письменный документ, в котором указывается перечень предоставляемых услуг, права и обязанности сторон, цена услуги, порядок ее оплаты и прочее. Важным моментом является то, что договор заключается между исполнителем услуги, с одной стороны, и конкретным лицом-потребителем – с другой (в случае, если это индивидуальный договор).

То есть договор заключается непосредственно не на конкретную недвижимость, а с конкретным лицом, которое в ней проживает или осуществляет определенную деятельность. Из этого следует персонифицированность такого договора, то есть его действие распространяется только на стороны, которые его заключили (исключение составляют дееспособные лица, которые проживают и/или зарегистрированы в жилье потребителя и пользуются коммунальными услугами).

Из этого явствует, что новый владелец жилья не отвечает за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора предыдущим владельцем, поскольку он не является стороной этого договора. Поэтому какие-либо требования к нему относительно погашения задолженности являются безосновательными.

Кроме того, заключение нового договора с новым собственником не может ставиться в зависимость от существования другого договора с предыдущим собственником, за которым числится задолженность по уплате коммунальных услуг, или если новый владелец отказывается погашать долг предыдущеговладельца. Действующее законодательство не предусматривает таких ограничений относительно заключения договора, а потому отказ исполнителя на основании вышеупомянутого недопустим. 

К такому же выводу пришел Верховный Суд Украины в своем решении от 08 мая 2018 года (дело № 757/45133/15-ц). Данное дело касалось отказа ПАО «Киевэнерго» заключить договор поставки электроэнергии с физическим лицом-предпринимателем, которым был приобретен целостный имущественный комплекс ОАО «АК «Киевреконструкция». За последним числилась задолженность по оплате услуг по поставке электрической энергии на вышеупомянутом комплексе, в результате чего и было отказано в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг новому владельцу.

Судом было установлено, что отказ исполнителя услуг от осуществления действий по заключению договора по поставке электрической энергии с ссылкой на существующий договор с предыдущим владельцем является незаконным и нарушающим права нового владельца по реализации им своего права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество. То есть существующий договор с предыдущим владельцем, по которому имеется задолженность, не может быть препятствием для заключения нового договора с другим лицом.

Также, проанализировав положения гражданского законодательства и норм, которыми регулируется предоставление услуг по электрической энергии в аспекте заключения договора по предоставлению коммунальных услуг, Суд фактически установил, что границы его действия и последствия невыполнения касаются только непосредственно сторон договора, поэтому долг должен платить именно потребитель – сторона договора. Кроме того, заниматься взиманием задолженности должны именно исполнители коммунальных услуг путем обращения в суд.

То есть данное решение суда четко разъяснило, что коммунальщики не имеют никакого права требовать от лиц погашения долгов предыдущих владельцев и отказываться заключать с ними договоры на основании вышеуказанных ситуаций. Несмотря на это, скорее всего, данное решение не повлияет на принятие решений отдельными исполнителями в аналогичных ситуациях, а потому обращение в суд для защиты своих прав будет неизбежным для потребителей. Однако оно определенно будет иметь положительное влияние на правоиспользуемую практику при решении судами аналогичных и похожих дел.

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.