Аренда земли в Украине на сегодня является достаточно распространенным явлением. Передача земельного участка в аренду требует заключения договора аренды между владельцем и арендатором, где указываются размер земельного участка и арендной платы, срок действия договора и т.п. Однако в последнее время у граждан возникают вопросы о возможности досрочного расторжения договора аренды земельной доли (пая) по их инициативе с арендодателем и наоборот. Об основаниях расторжения такого договора пойдет речь в этой статье.

Главными законодательными актами, регулирующими отношения, связанные с арендой земли, является Гражданский и Земельный кодексы и Закон Украины «Об аренде земли».

Сразу следует отметить, что по общему правилу расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке не допускается. Это означает, что ни арендодатель, ни арендатор не могут по собственной инициативе расторгнуть договор аренды земельного участка. Такое правило на те случаи, если стороны сами предусмотрели в договоре основания его расторжения в одностороннем порядке (например, в случае передачи в субаренду земельного участка без письменного согласия арендодателя), или если такие основания указаны в законе (если арендатор не осуществляет арендную плату в течение трех месяцев подряд, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании ст. 782 Гражданского кодекса).

Закон Украины «Об аренде земли» предусматривает два пути досрочного расторжения аренды земли. Первый – по соглашению сторон договора. Происходит он тогда, когда стороны пришли к добровольному согласию о расторжении договора, и ни одна из них не возражает против такового. Второй – по решению суда. 

В таком случае любая из сторон договора аренды земли может обратиться в суд к другой стороне с требованием о досрочном расторжении договора аренды земли. Основаниями для такого обращения являются:

1) невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных Законом Украины «Об аренде земли» и условиями договора;
2) случайное уничтожение или повреждение объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
3) другие основания, определенные Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Статья 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривают права и обязанности арендодателя и арендатора соответственно. В частности, инициатором досрочного расторжения договора аренды земельного участка может быть арендодатель, если арендатор осуществляет нецелевое использование земельного участка, наносит экологический ущерб земельному участку в результате своей деятельности и т.п. Если инициатором выступает арендатор, то основанием может быть, например, препятствование со стороны арендодателя использовать земельный участок арендатором. Относительно невыполнения обязанностей, предусмотренных договором, то это может быть любое существенное нарушение условий договора, которые были определены сторонами.

Земельный кодекс также регламентирует вопросы относительно оснований прекращения права пользования земельным участком. Эти положения могут быть основанием для обращения в суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка.

Такими основаниями являются:

1) использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;
2) использование земельного участка не по целевому назначению;
3) систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

На практике нередки случаи, когда арендодатель недоволен размером арендной платы, установленной договором, и вследствие этого желает расторгнуть договор. Однако необходимо указать, что расторгнуть договор в судебном порядке по такому основанию невозможно, поскольку такого основания в законодательстве не предусмотрено. Единственным вариантом является совместное обсуждение предложения по увеличению размера арендной платы и взаимное согласие сторон по этому вопросу, поскольку изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. Если стороны не придут к соглашению об изменении условий договора, то спор решается в судебном порядке.

Следовательно, возможность расторгнуть договор аренды земельного участка является в любом случае путем добровольного согласия на это. Если такого согласия нет, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении договора, но при наличии соответствующих оснований. Иначе, если никаких нарушений за арендодателем или арендатором не обнаружено, нужно ждать окончания действия договора аренды земельного участка.

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.