У многих людей в собственности имеются земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые они или их родители получили после распада коллективных хозяйств (колхозов), существовавших во время Советского Союза, так называемые «земельные доли», или «паи».

С одной стороны, земельный участок является собственностью человека, а Конституция Украины позволяет распоряжаться собственностью по своему усмотрению, использовать, сдавать в аренду, продавать, обменивать на другое имущество без каких-либо препятствий.

С другой стороны, в Украине действует мораторий на продажу земель или другое отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, а это значит, что землю нельзя продавать другим людям или предприятиям. В условиях моратория разрешается сдача земли в аренду, обмен земельными участками, отчуждение их для общественных потребностей и передача по наследству.

Мораторий на продажу земли был введен в качестве временной меры, он должен был сдержать хаос на рынке земли после массового развала колхозов и совхозов и, как следствие, предоставление в собственность всем их работникам земельных долей (паев) в 1999 году. Планировалось, что мораторий перестанет действовать сразу после принятия Земельного кодекса, но вновь принятым кодексом был продлен мораторий до 2017 года, к которому планировалось принять закон, который должен регулировать процедуру и условия продажи сельскохозяйственных земель. Поскольку соответствующий закон так и не был принят, Верховная Рада Украины ежегодно продлевает действие моратория на один год, и мораторий действует и по настоящее время.

Все соглашаются, в том числе и Европейский суд по правам человека, что мораторий нарушает права собственников земельных участков и не отвечает общим интересам общества. Но, несмотря на все это, Верховная Рада Украины до сих пор не смогла принять необходимый закон и отменить действие моратория.

В последние годы достаточно остро стоит вопрос об избавлении бремени собственности на землю и получении материальной выгоды из своего имущества. Такой вопрос возник, потому что современное сельское хозяйство Украины уже не выглядит так, как оно выглядело до 2000 годов: большинство населения проживает в городах, а не в селах; молодежь больше интересуют современные технологии, чем сельское хозяйство и фермерство; а обработкой земель в большинстве занимаются крупные и средние аграрные предприятия.

В связи с затягиванием государством процесса отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель, достаточно резонно возник вопрос: «Подпадает ли под действие моратория договор обмена земельными участками с доплатой?».

Следует вспомнить разницу между договором купли-продажи, договором мены с доплатой и без доплаты. Договор купли-продажи предусматривает передачу имущества другому лицу в обмен на денежное вознаграждение. Договор мены предусматривает, что две стороны обмениваются имуществом между собой. Договор мены может быть без доплаты за имущество, а может быть и с дополнительной доплатой, например, если стоимость обмениваемого имущества значительно отличается между собой, тогда возникает потребность одной стороны дополнительно доплатить средства при обмене.

Законодательством Украины установлено, что договор мены без доплаты (обмена) не подпадает под действие моратория. Но до недавнего времени возникали споры по договору мены с доплатой, ведь, по мнению некоторых экспертов, этот договор может быть фиктивным и на самом деле иметь под собой цель – продажу земли другому лицу. И правда, в договоре мены с доплатой имеются признаки договора купли-продажи: передача имущества другому лицу в собственность и плата за такую передачу.

Точку в этом споре поставил Верховный суд в мае этого года. Суд сообщил, что договор мены, прежде всего, является договором, по которому лица обмениваются именно имуществом, а доплата идет как дополнительное благо в случае несоразмерности стоимости такого имущества между собой.

Итак, договор мены с доплатой не подпадает под действие моратория и может быть свободно использован лицом для отчуждения своего земельного участка. А это значит, что, например, если у вас есть земельный участок сельскохозяйственного назначения, который вы самостоятельно обрабатываете и не желаете сдавать в аренду, а арендатор/владелец соседних земельных участков не может обрабатывать свои участки беспрепятственно из-за вашего, вы можете обменяться участками, а если их размеры (стоимость) значительно отличаются, то еще и получить компенсацию (плату) за это.

Подытоживая указанное, следует отметить, что до снятия моратория владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения, конечно, не смогут продавать их, но свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, в том числе и обмениваться, могут беспрепятственно.

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.