Договор аренды земли в случае выделения в натуре земельной доли (пая): расторгнуть нельзя перезаключить.

Вопрос аренды земельных участков является одним из наиболее дискуссионных в правовой сфере. На сегодня Верховным Судом сформировано множество правовых выводов в спорах о «двойной аренде» земли, возобновлении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения, заключении новых договоров аренды земли наследниками и т.д.

Ввиду оживленного развития правоотношений, а также наличия глубоких и долгосрочных различий в судебной практике, поднимаются не только старые проблемные вопросы, связанные с арендой земли, но и появляются новые. В данной статье мы рассмотрим проблему перезаключения/расторжения договора аренды земли в случае выделения в натуре арендодателем земельной доли (пая).

Рассматривая вопрос о договоре аренды земельной доли (пая), должны отметить два случая правоотношений, которые в этой связи могут возникнуть.

В первом случае арендаторы выступают в качестве субъектов права коммунальной собственности, возникшего у них на основании норм Земельного кодекса Украины в редакции 1992 года. Такого рода договор не предполагает как установление вещного права на земельный участок для арендатора, так и передачу арендатору права владения земельным участком. Фактически арендатор и так владеет участком, а аренда лишь стимулирует к тому, чтобы он удержался от реализации своего права на выделение участка.

Во втором случае арендатор не является субъектом права собственности на земельный участок, и договор аренды земельной доли (пая) является ничем иным, как договором об «обязывающей» аренде (найме) земельного участка. Примером может быть следующая ситуация: договор аренды земельной доли (пая), в котором сторонами являются непосредственно собственник доли на основании сертификата (арендодатель) и третье лицо (арендатор).

В нашем случае речь будет идти именно о втором случае. Для начала необходимо разобраться, что предусматривает законодатель для сторон договора аренды, если в дальнейшем арендодатель воспользовался своим правом выделения в натуре земельной доли, в результате чего участку был присвоен кадастровый номер.

Следует отметить, что существует две кардинально разные позиции, причем одна из них фактически защищает арендатора, а вторая – арендодателя. Рассмотрим их по порядку.

В пользу арендатора говорит абз. 2 разд. ІХ «Переходных положений» Закона Украины «Об аренде земли», который предусматривает обязательство перезаключения договора аренды земли в случае выделения в натуре участка, согласно государственному акту на право собственности на земельный участок, на тех же условиях, что и ранее заключенный договор.

В дополнение к указанному Верховный Суд в своих решениях (от 19 марта 2018 года по делу № 924/468/14 и от 22 мая 2019 года по делу № 904/3558/18) также подчеркнул, что оформление государственного акта на право собственности на землю автоматически не прекращает действие ранее заключенных их владельцами договоров аренды земельных паев, но такие договоры подлежат перезаключению.

В пользу арендодателя выступают положения Типового договора аренды земельной доли (пая), утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 января 2000 года № 5, в котором говорится, что в случае выделения земельного участка на основании земельной доли (пая) в натуре (на местности) обязательства сторон прекращаются в соответствии с действующим законодательством.

Сюда также можно приобщить примеры из судебной практики. Например, Верховный Суд (решения от 27 марта 2007 года по делу № 6-7167сво06, от 11 ноября 2018 года по делу № 484/301/18-ц, от 14 августа 2019 года по делу № 484/4135/18-ц, от 30 октября 2019 года по делу № 233/4198/18-ц) отметил, что пункт в договоре аренды земельной доли (пая) касательно перезаключения договора в случае выделения земельного участка в натуре не может быть расценен как принуждение для владельца земельного участка и предусматривает право, а не обязанность на перезаключение договора аренды.

Абстрагируясь от каких-либо предпочтений к той или иной стороне договора, мы все же являемся сторонниками того, что после выделения земельного участка в натуре договор аренды земельной доли (пая) сохраняет свое действие. Выделение земельного участка в натуре и получение права собственности на него не влияет на действительность такого договора и не препятствует его выполнению. Кроме того, арендодатель не сможет воспользоваться таким основанием для расторжения договора, как «существенное изменение обстоятельств», поскольку выделение земельного участка в натуре является прямым следствием его сознательных действий.

Фактически расторжение договора или признание договора «автоматически прекращенным» вследствие действий арендодателя при выделении земельного участка, противоречит принципу pacta sunt servanda («договора должны исполняться»), потому как допускает уклонение от исполнения обязательств по договору на усмотрение одной из сторон договора.

Таким образом, положения абз. 2 разд. ІХ «Переходных положений» Закона Украины «Об аренде земли» устанавливают исключение из принципа свободы договора и предусматривают право арендатора требовать перезаключения договора.

Как видим, существует различный подход к решению аналогичных дел в подобных правоотношениях. Однако точку в данном противостоянии может поставить Большая Палата Верховного Суда в деле № 233/3676/19, в котором будет рассматриваться похожая проблемная ситуация.

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.