Переход права аренды от гражданина к созданному им фермерскому хозяйству: заключать дополнительное соглашение или переход осуществляется автоматически?

В Украине земля – важнейший ресурс, на котором формируется ВВП страны. Каждый хочет найти себя в какой-то отрасли для заработка денег на существование. Достаточно популярным занятием, в связи с принятием новой земельной реформы, стало фермерство. Люди получают свои земельные участки от государства на безоплатной основе или берут в оплатную аренду у других граждан. Занимаясь фермерством, граждане имеют право создавать фермерское хозяйство. Желание расширить свой бизнес от обычного угодья до фермерского хозяйства предоставляет множество преимуществ в ведении бизнеса, но этот шаг влечет за собой создание юридического лица.

Однако для работы с более серьезными контрагентами это необходимость. Существует спорный вопрос касательно земельных участков. Например, фермер, имея свое личное хозяйство, получил право аренды одного или нескольких земельных участков, затем возникла необходимость в создании юридического лица в виде фермерского хозяйства. Как происходит переход права аренды от физического лица к фермерскому хозяйству? Необходимо заключать новый договор, разрывая старый, или достаточно дополнительного соглашения? С таким вопросом столкнулся фермер из Черниговской области.

Так, в январе 2019 года в хозяйственный суд обратилось фермерское хозяйство, в котором просило признать заключенными дополнительные соглашения с Госгеокадастром о замене арендатора в договорах, поскольку ранее арендатором являлось физическое лицо (в будущем – основатель ФХ), а затем было создано юридическое лицо, вследствие чего и возник вопрос о передаче права аренды ФХ.

Местным и апелляционным судом иск был удовлетворен, однако Большая Палата Верховного Суда не согласилась с утверждениями судов предыдущих инстанций и отказала в признании дополнительных договоров заключенными, ссылаясь на следующее.

Учитывая обстоятельства дела, следует вывод, что нормы действующего законодательства Украины четко не регулируют процедуру оформления перехода прав и обязанностей арендатора от физического лица к созданному им фермерскому хозяйству, что негативно отражается на единстве правоприменительной практики в этих отношениях.

Фермерское хозяйство является специфической формой юридического лица, предназначенной для ведения фермерской деятельности, созданного гражданами, которые изъявили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию на земельных участках, предоставленных им в аренду для ведения фермерского хозяйства. При этом фермерское хозяйство создается после приобретения гражданином, который изъявил желание создать фермерское хозяйство, права пользования земельным участком. Земли фермерского хозяйства состоят в том числе из земельных участков, используемых им на условиях аренды. Право пользования такими земельными участками указывается в его уставе, который должен содержать сведения о земельном участке, а также срок, на который передается данное имущественное право.

Таким образом, после заключения физическим лицом договора аренды земли государственной и коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства и создания этим гражданином фермерского хозяйства права и обязанности арендатора такого земельного участка по договору аренды земли переходят от гражданина к фермерскому хозяйству со дня проведения его государственной регистрации. Подобные выводы неоднократно излагались Большой Палатой Верховного Суда, в частности, в постановлениях от 13 марта 2018 года по делу № 348/992/16-ц, от 22 августа 2018 года по делу № 606/2032/16-ц, от 31 октября 2018 года по делу № 677/1865/16-ц, от 27 марта 2019 года по делу № 574/381/17-ц, от 26 июня 2019 года по делу № 628/778/18 и от 2 октября 2019 года по делу № 922/538/19.

Право аренды земельного участка возникает после государственной регистрации такого права, которая проводится государственным регистратором в порядке, предусмотренном Законом № 1952-IV, на основании договора аренды земли и других документов, который в соответствии с законодательством подтверждает приобретение права аренды земельного участка.

После проведения государственной регистрации фермерского хозяйства и перехода к нему в силу вышеприведенных норм Закона № 973-IV прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды земли такое хозяйство обращается к государственному регистратору для проведения государственной регистрации соответствующего права аренды на основании представленного им договора аренды земли государственной и коммунальной собственности, заключенного основателем данного фермерского хозяйства.

В конечном счете, проанализировав положения, изложенные в постановлении Большой Палаты Верховного Суда, следует сделать вывод, что подтверждение права аренды земельного участка, арендатором которого является физическое лицо, после создания им фермерского хозяйства, путем заключения дополнительных соглашений для передачи права аренды не требуется.

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.