Как известно, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства или обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель может удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом у ипотекодержателя существует несколько вариантов, по которым будет происходить обращение взыскания: на основании решения суда, исполнительной надписи или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Главным условием для обращения взыскания в любом случае является направление ипотекодателю уведомления о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора, которое должно содержать краткое содержание нарушения, требование выполнить обязательства в срок не менее, чем тридцать дней и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки. Невыполнение требования открывает для ипотекодержателя возможность обратить взыскание на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования.

По общему правилу внесудебное урегулирование происходит путем обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которая содержится в договоре ипотеки. Однако при отсутствии такой оговорки взыскание может произойти и на условиях отдельного договора между сторонами, который должен быть нотариально удостоверен.

В то же время на практике часто возникают вопросы о порядке взыскания предмета ипотеки, который в дальнейшем был унаследован наследниками ипотекодателя. Верховный суд в постановлении от 3 февраля 2021 года по делу № 278/3367/19-ц разъяснил, каким образом следует действовать ипотекодержателю в такой ситуации.

Суть спора заключалась в признании договора купли-продажи предмета ипотеки недействительным, поскольку ипотекодержатель не уведомил ипотекодателя, унаследовавшего предмет ипотеки, о намерении продать предмет ипотеки.

Суды первой и апелляционной инстанции в удовлетворении иска отказали, отметив, что хотя уведомление, в нарушение требований ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке», и не состоялось, его следствием является только возмещение ипотекодержателем убытков.

Верховный суд, пересматривая решения судов, отменил их и признал оспариваемый договор недействительным, одновременно сделав несколько выводов.

В частности, реализации права ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки предшествует реализация им права требовать досрочного выполнения основного обязательства. И только если последнее не выполнено или выполнено ненадлежащим образом, ипотекодержатель, если иное не предусмотрено законом, может обратить взыскание на предмет ипотеки. Однако ненаправление ипотекодателю и должнику требования об устранении нарушения основного обязательства исключает применение внесудебного способа удовлетворения требований ипотекодержателя.

В случае направления ипотекодержателем ипотекодателю требования об устранении нарушения основного обязательства в соответствии с ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» с одновременным уведомлением об избранном способе удовлетворения требований ипотекодержателя в соответствии с ч. 1 ст. 38 Закона (одним документом), необходимо исходить из приоритета соблюдения именно ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке».

Судами было установлено, что конечный ипотекодержатель не направлял наследнику уведомление об устранении нарушения, а также о намерении обратить взыскание на предмет ипотеки путем его продажи. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что наличествует нарушение права собственности, поскольку нельзя лишить наследника должника унаследованного имущества во внесудебном порядке, которому неизвестно о существовании требований кредитора наследодателя, без предварительного уведомления или предъявления претензии.

С решением суда можно ознакомиться по ссылке: https://reyestr.court.gov.ua/Review/94803271.

skype

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.