Все ще актуальною є тема визнання недійсним іпотечних договорів. Дана актуальність теми перш за все пов’язана з великою кількістю проблемної заборгованості перед банками.

    До не давнього часу з приводу визнання недійсними договорів іпотеки не було ні однієї чіткої позиції по тих чи інших обставинах. Але у зв’язку з великою кількістю справ пов’язаних з визнанням іпотечного договору недійсним у зв’язку з наданням в іпотеку об’єкту незавершеного будівництва. По даній категорії справ склалася чітка правова позиція і суди різних інстанцій в переважній більшості приймають правильне рішення з даного спору.

     Відповідно до частини 2 статті 5 Закону України «Про іпотеку» «Предметом   іпотеки  також  може  бути  об'єкт  незавершеного будівництва,  майнові  права  на  нього,  інше нерухоме майно, яке стане  власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте  ним  у  власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження  такого  нерухомого  майна  іпотекою  підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є  власником  такого  майна  на час укладення іпотечного договору».

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку». Виходячи з даного положення можна дійти висновку про те, що при укладенні договору іпотеки (де предметом є об’єкт незавершеного будівництва і який було укладено до набрав чинність 14.01.2009 р.) були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції станом до 14.01.2009 р.), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки до 14.01.2009 року.
Таким чином, договір іпотеки майнових прав на квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, визнається недійсним у силу ст.ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки.

Але подаючи позовні заяви про визнання іпотечного договору недійсним на основі даного положення необхідно взяти до уваги той факт та пересвідчитися чи не поширюються на відповідні відносини Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який ще з 14.01.2006 р. передбачає як можливий предмет іпотеки майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. За такими договорами іпотекодавцем може бути забудовник або особа, власністю якої стане нерухомість після завершення будівництва.

    Рішення Господарського суду міста Києва №  910/5820/13 від 22.05.13 задоволено позов про визнання іпотечного договору недійсним у зв’язку з тим, що предметом іпотеки є об’єкт незавершеного будівництва. «Позовні вимоги мотивовані тим, що зміст Договору іпотеки суперечить статті 5 Закону України «Про іпотеку» та частині 3 статті 331 ЦК України (в редакціях норм, що діяли на момент укладання оспорюваного правочину). На обґрунтування вказаного позивач посилається на те, що предметом іпотеки за Договором іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Разом з тим, на момент укладання Договору іпотеки такі майнові права не могли бути предметом іпотеки. Крім того, при передачі в заставу предмета іпотеки щодо нього не було здійснено державної реєстрації права власності, що підтверджується листом Києво-Святошинського бюро технічної інвентаризації, та відсутністю вказівки про це в Договорі іпотеки….Позовні вимоги мотивовані тим, що зміст Договору іпотеки суперечить статті 5 Закону України «Про іпотеку» та частині 3 статті 331 ЦК України (в редакціях норм, що діяли на момент укладання оспорюваного правочину). На обґрунтування вказаного позивач посилається на те, що предметом іпотеки за Договором іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Разом з тим, на момент укладання Договору іпотеки такі майнові права не могли бути предметом іпотеки. Крім того, при передачі в заставу предмета іпотеки щодо нього не було здійснено державної реєстрації права власності, що підтверджується листом Києво-Святошинського бюро технічної інвентаризації, та відсутністю вказівки про це в Договорі іпотеки». Доводи Позивача суд визнав обґрунтованими та законними і такими, що підлягають задоволенню. Вважаю, що суд в даному випадку вірну позицію виніс своє рішення на основі норм чинного законодавства.

    26 лютого 2014 року колегією суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних та кримінальних справ було винесено ухвалу по справі №6-1807св14. В даній ухвалі вказано, що «Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права, а договір іпотеки, якою забезпечено виконання зобов'язання, є правочином щодо розпорядження майновими правами інвестора. Указаний висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 04 вересня 2013 року № 6-51цс13 і відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України». В своїй ухвалі касаційна інстанція повернула справу на новий розгляд до суду першої інстанції, чим фактично задовольнила касаційну скаргу особи, що її подавала. Також, в своїй увалі Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних та кримінальних справ правомірно вказав про постанову Верховного суду України, де вказаний момент щодо визнання недійсним договору іпотеки, те предметом іпотеки були саме майнові права на об’єкт незавершеного будівництва.

    В своїй постанові від від 04 вересня 2013 року № 6-51цс13 Верховний суд України указав наступне «майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права, а договір іпотеки, якою забезпечено виконання зобов’язання, є правочином щодо розпорядження майновими правами інвестора». При визнанні договору іпотеки недійсними де предметом договору є об’єкт незавершеного будівництва або майнове право, суди нижчих інстанцій при винесенні своїх рішень поданій категорії справ притримується позиції Верховного Суду України, що закріплена в даній постанові. Таке правова позиція є правильною та чітко відповідає законодавству України.

Виходячи з вище наведеного можна зробити висновок про те, що на даний момент в судах України сформувалася чітка правова позиція у справах про визнання недійсними договорів іпотеки де предметом іпотеки був об’єкт незавершеного будівництва або майнове право. Ця правова позиці є чіткою та правильною, адже відповідає нормам законодавства України.

Бельмас Г.П.

© Юридическая компания "АРЕС". Все права защищены. Использование материалов и новостей сайта разрешается при условии ссылки на www.areslex.com. Обязательной является прямая, открытая для поисковых систем, гиперссылка в любом абзаце на цитируемую статью или новость.