Учитывая то, что обычно люди накапливают капитал и вкладывают его в недвижимость, которая передается затем из поколения в поколение, то с отчуждением недвижимости сталкивается почти каждый. Понимая это, многие задумываются над тем, как выгодно и безопасно передать свое недвижимое имущество детям или другим лицам и какой вариант оформления является наиболее выгодным для всех сторон. Получить или передать недвижимость в собственность в Украине можно на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и наследования.
Наиболее распространенными способами передачи недвижимости являются:
1. Договор купли-продажи.
2. Договор дарения.
3. Завещание (наследство).
В настоящей статье мы обсудим преимущества, недостатки и нюансы указанных соглашений.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор купли-продажи недвижимости не следует заключать между близкими родственниками, ведь, например, договор дарения будет в таком случае гораздо выгоднее. Плюсом такого договора является скорость сроков оформления, а также то, что после развода один из супругов будет претендовать на половину полученного имущества. Таким образом другой из супругов может минимизировать в дальнейшем риски в отношении раздела имущества.
В отношении налогообложения прибыли, полученной по договору купли-продажи: в том случае, если продавец владеет недвижимостью более трех лет и в течение одного года продает недвижимость впервые, его доход не облагается налогом. Если продавец владеет недвижимостью менее трех лет или в течение одного года он получил доход с продажи недвижимости, то в таком случае ему придется уплатить налог в размере 5 %, а также 1,5 % военного сбора с дохода.
Доход от операций по продаже объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами-нерезидентами, облагается в порядке, установленном для резидентов по ставке 18 %.
В отношении договоров дарения недвижимости можно отметить следующее. Как правило, при переходе недвижимости от одного близкого родственника к другому чаще всего используют договор дарения, ведь в этом случае максимально уменьшаются расходы.
Согласно Налоговому кодексу, если получателем подарка является член семьи первой степени родства (дети, супруги, родители) или второй степени родства (родные братья и сестры, бабушка и дедушка, внуки), то такой доход облагается по нулевой ставке. По нулевой ставке облагается также недвижимость, полученная в подарок лицом, являющимся инвалидом I группы, имеющим статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской опеки, а также стоимость собственности, полученной ребенком-инвалидом. Для других одаренных ставка налога будет составлять 5 % от стоимости подарка. Также нужно будет заплатить военный сбор в размере 1,5 %.
Если подарок в виде недвижимости получает резидент от нерезидента или нерезидент от резидента, то ставка налогообложения такого подарка будет облагаться по ставке 18 %.
Также нужно обратить внимание, что лицо, получившее подарок, должно указать в годовой имущественной декларации в составе общего годового дохода доход в виде стоимости такого имущества. Исключением являются нерезиденты, которые обязаны уплатить налог до нотариального оформления факта дарения, и лица, получившие в подарок объекты, облагаемые налогом по нулевой ставке налога на доходы физических лиц.
В отношении передачи недвижимости в наследство путем составления завещания стоит отметить, что такой вариант является наиболее выгодным для наследодателя, поскольку он, по сути, может в любой момент изменить или отменить свое завещание. Минусом для приобретателя является то, что ему нужно будет ждать 6 месяцев с момента смерти наследодателя для того, чтобы получить свидетельство о праве на наследство.
Кроме того, в процессе оформления наследства может возникнуть ситуация, когда другие родственники наследодателя будут иметь право на обязательную долю в наследстве.
Доход, полученный в процессе принятия наследства, облагается по тем же правилам и в том же порядке, что и по договору дарения.
Итак, учитывая указанное, вопрос относительно того, каким образом лучше оформить переход права собственности на недвижимое имущество, зависит от каждой конкретной ситуации и требует индивидуального решения с учетом всех обстоятельств.
