Самочинне будівництво є одним з найгостріших питань у сфері земельних і будівельних відносин. Українське законодавство передбачає суворі вимоги до забудови, і порушення цих норм може призвести до знесення будинку. Останнє є крайнім заходом, який застосовується лише у випадках, коли не залишається інших можливостей для вирішення конфлікту. У цій статті проаналізуємо судову практику, зокрема рішення Верховного Суду у справі № 359/1365/22 щодо знесення самочинно збудованого будинку.
Суть справи полягала в тому, що позивачка звернулася до суду з вимогою усунути перешкоди в користуванні її земельною ділянкою шляхом знесення житлового будинку, збудованого сусідкою. Основними підставами для позову були:
1. Порушення будівельних норм: будівля розташована на межі земельної ділянки позивачки з відстанню менш ніж 1 метр, що унеможливлює догляд за будинком і його ремонт.
2. Аварійний стан будівлі: стіна будинку перебуває в такому стані, що створює загрозу життю та здоров’ю позивачки.
3. Відсутність дозвільної документації на будівництво, що підтверджено Державною архітектурно-будівельною інспекцією, яка визнала будівлю самочинно збудованою.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду від 21 червня 2023 року, а також постановою Київського апеляційного суду від 7 листопада 2023 року було відмовлено в задоволенні позову. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, мотивував це тим, що порушення норм щодо відстані до межі ділянки не є суттєвим і не перешкоджає позивачці у користуванні її землею. Крім того, суд зазначив, що знесення будинку суперечить суспільним інтересам, оскільки в ньому розташований приватний ліцей, який має укриття для мешканців.
Невдовзі Верховним Судом була розглянута касаційна скарга позивачки (постанова від 23 липня 2024 року), яка стверджувала, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального та процесуального права, не врахували суттєвих порушень будівельних норм і не забезпечили справедливий баланс інтересів. Особливо було підкреслено те, що самочинно зведена будівля, відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України, може бути знесена у разі, якщо неможливо усунути порушення іншим шляхом.
Однак Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, зазначивши, що сам факт порушення будівельних норм не є автоматичною підставою для знесення будинку. Важливо враховувати баланс інтересів сторін, а також можливість усунення порушень менш радикальними засобами.
Відповідно до українського законодавства, знесення будинку є крайнім заходом, що має застосовуватися лише за умови неможливості виправити порушення шляхом перебудови. Стаття 376 ЦК України передбачає, що особу, яка здійснила самочинне будівництво, можуть зобов’язати до знесення будівлі, якщо неможливо усунути порушення іншим способом. Водночас, якщо порушення не є істотним, суди можуть обмежитися вимогою до забудовника усунути недоліки без знесення будинку.
У даній справі суди всіх інстанцій дійшли висновку, що недотримання відстані до межі ділянки не є істотним порушенням, яке б вимагало знесення будинку. Крім того, суд першої інстанції встановив, що таке порушення не створює значних перешкод для позивачки у користуванні її земельною ділянкою, що також зменшує обґрунтованість вимоги про знесення.
Окремо Верховний Суд зазначив, що знесення будинку може порушити права третьої сторони – мешканців громади, які користуються укриттям у цій будівлі. Таким чином, суди керувалися принципом пропорційності, зважаючи на баланс приватних і суспільних інтересів.
Отже, справи щодо знесення самочинно збудованих будинків є одними з найскладніших у сфері земельних і будівельних відносин. Судова практика показує, що знесення будівлі можливе лише за наявності істотних порушень, коли не залишається інших способів усунення порушень. Водночас, навіть у разі наявності порушень, суди враховують не лише права позивача, а й інтереси відповідача та третіх осіб, що може вплинути на кінцеве рішення.
У справі № 359/1365/22 Верховний Суд ухвалив рішення на користь збереження будівлі, посилаючись на принцип пропорційності та баланс інтересів. Це рішення демонструє важливість комплексного підходу до вирішення конфліктів у сфері самочинного будівництва та врахування суспільних інтересів при ухваленні рішень про знесення.
