Починаючи з 24 лютого 2022 року майже всі сфери правовідносин в Україні зазнали втрат та негативних наслідків. Не оминула війна і відносини оренди житлових приміщень. Багато осіб, які проживали в орендованих приміщеннях, змушені були переїхати на нове постійне чи тимчасове місце проживання з різних причин. Враховуючи те, що війна завдала великого економічного удару – збільшення цін на продовольчі та не продовольчі товари, знецінення гривні тощо, багато хто не зміг належним чином продовжувати виконувати свої обовʼязки за договором оренди житла – сплачувати орендну плату. Тому постає логічне питання – чи можна не платити орендну плату за житло посилаючись на війну та введення воєнного стану в Україні?
Як відомо, 28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата України на своєму офіційному веб-сайті опублікувала лист, яким засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану.
Враховуючи це,ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Вищенаведений лист можна використовувати у будь-яких правовідносинах, у тому числі оренди майна. Водночас лише саме посилання на настання форс-мажорних обставин не є підставою для звільнення орендаря від обовʼязку сплачувати орендну плату. Однак, не все так погано.
Діюче цивільне законодавство передбачає, що форс-мажорні обставини звільняють особу від відповідальності за порушення зобовʼязання за договором. Що це означає? Ви все одно повинні сплачувати орендну плату, однак якщо порушите цей обовʼязок – не будете сплачувати штрафні санкції, відшкодовувати збитки.
Слід зазначити, що деякі договори оренди можуть передбачати, що настання форс-мажорних обставин також звільняє сторони і від виконання зобовʼязань, зокрема сплати орендної плати. За таких умов, орендар буде вправі відстрочити сплату платежів на строк дії форс-мажору.
Які ще законодавчі механізми може використати орендар в умовах війни?
Цивільний кодекс України містить статтю, за якою орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Іншими словами, якщо орендар доведе, що він не мав обʼєктивної можливості користуватися орендованим приміщенням (наприклад, перебування орендованого житла на тимчасово окупованій території), то він звільняється від обовʼязку сплати орендної плати за такий час.
Цивільне законодавство також передбачає право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наприклад, якщо в результаті воєнних дій приміщення було пошкоджено, орендар може вимагати у орендодавця зменшення плати за нього.
Отже, законодавство містить достатню кількість механізмів правового врегулювання відносин оренди під час війни. Але не варто забувати і про комунікацію з орендодавцем. У більшості випадків саме за допомогою простого спілкування можна домовитись про відстрочення сплати орендної плати на деякий термін та врегулювати інші питання.
